Coraz większa liczba Polaków interesuje się nabywaniem nieruchomości w Hiszpanii. Zjawisko to szczególnie silnie widoczne jest na wybrzeżu Costa del Sol, gdzie intensywny rynek najmu – zarówno wakacyjnego, jak i długoterminowego – sprzyja zagranicznym inwestycjom i zwiększa ich atrakcyjność.
Dla części inwestorów zakup nieruchomości oznacza możliwość osiągnięcia satysfakcjonującego zwrotu oraz rozproszenia majątku. Dla innych jest on konsekwencją coraz częściej spotykanego w Europie dziedziczenia transgranicznego. Bez względu jednak na sposób wejścia w posiadanie nieruchomości – poprzez zakup czy spadek – polscy podatnicy powinni mieć świadomość, że dochody osiągane w Hiszpanii mogą rodzić obowiązki podatkowe zarówno po stronie hiszpańskiej, jak i polskiej.
Z tego względu znajomość zasad opodatkowania międzynarodowego ma kluczowe znaczenie dla osób, które jako polscy rezydenci podatkowi planują inwestować w Hiszpanii, wynajmować tam nieruchomości, sprzedawać je lub przekazywać w drodze dziedziczenia.
Rezydencja podatkowa a zagraniczne źródła dochodów
Na gruncie polskich przepisów rezydentem podatkowym jest osoba, która:
posiada na terytorium Polski centrum interesów osobistych lub gospodarczych, albo
przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w danym roku podatkowym.
Spełnienie choćby jednego z powyższych kryteriów oznacza nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce, a więc konieczność rozliczania w kraju wszystkich dochodów, niezależnie od miejsca ich uzyskania – w tym także dochodów z nieruchomości położonych w Hiszpanii.
Jednocześnie Polska i Hiszpania są stronami umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z 1979 r. Postanowienia tej umowy mają pierwszeństwo przed przepisami krajowymi i określają, w jaki sposób unikać opodatkowania tego samego dochodu w obu państwach.
Sprzedaż nieruchomości położonej w Hiszpanii
W przypadku polskiego rezydenta sprzedaż nieruchomości zlokalizowanej w Hiszpanii może skutkować obowiązkiem podatkowym w Polsce, zwłaszcza gdy transakcja nastąpi przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.
Jeżeli sprzedaż nastąpi w tym okresie, w Polsce powstaje obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego – nawet wtedy, gdy podatek został już uiszczony w Hiszpanii.
W odniesieniu do nieruchomości nabytych w drodze spadku pięcioletni termin liczony jest nie od momentu nabycia przez spadkobiercę, lecz od daty zakupu lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. W praktyce często umożliwia to sprzedaż odziedziczonej nieruchomości bez podatku w Polsce.
Polskie regulacje przewidują także tzw. ulgę mieszkaniową, pozwalającą uniknąć opodatkowania, jeśli środki ze sprzedaży zostaną w ciągu trzech lat przeznaczone na własne cele mieszkaniowe na terenie Polski, innego państwa UE/EOG lub Szwajcarii.
Należy jednocześnie pamiętać, że Hiszpania zachowuje prawo do opodatkowania zysku ze sprzedaży nieruchomości położonej na jej terytorium. W celu uniknięcia podwójnego opodatkowania polski podatnik może odliczyć podatek zapłacony w Hiszpanii od podatku należnego w Polsce – maksymalnie do wysokości 19%.
Opodatkowanie dochodów z najmu nieruchomości w Hiszpanii
Przychody z wynajmu hiszpańskich nieruchomości podlegają opodatkowaniu w obu krajach.
W Polsce zagraniczny najem rozliczany jest w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według następujących stawek:
8,5% przychodów – do 100 000 PLN rocznie,
12,5% – od nadwyżki ponad limit.
Ryczałt dotyczy wyłącznie przychodu, a nie dochodu, co oznacza, że koszty ponoszone w Hiszpanii – takie jak amortyzacja, opłaty dla pośredników czy wydatki remontowe – nie pomniejszają podstawy opodatkowania w Polsce.
Podatek ryczałtowy należy wpłacać co miesiąc, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu (za grudzień – do 20 stycznia). Terminy rozliczeń obowiązujące w Hiszpanii nie wpływają na polskie zobowiązania podatkowe.
Również w tym przypadku możliwe jest odliczenie podatku zapłaconego w Hiszpanii, zgodnie z zasadami wynikającymi z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Spadki i darowizny obejmujące nieruchomości w Hiszpanii
Kwestie związane z podatkiem od spadków i darowizn są szczególnie złożone, ponieważ Polska i Hiszpania nie zawarły umowy regulującej unikanie podwójnego opodatkowania w tym zakresie.
Zgodnie z polską ustawą o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy w Polsce powstaje, jeśli nabywca jest:
obywatelem Polski lub
posiada miejsce stałego zamieszkania na terytorium Polski.
W praktyce oznacza to, że nawet osoby mieszkające na stałe poza Polską mogą zostać zobowiązane do zapłaty podatku w Polsce z tytułu otrzymania nieruchomości w spadku lub darowiźnie z Hiszpanii.
Istotnym ułatwieniem jest możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego przez najbliższych członków rodziny – w tym małżonka, dzieci, rodziców, rodzeństwo, pasierbów oraz rodziców adopcyjnych – pod warunkiem spełnienia określonych wymogów formalnych i sprawozdawczych.
Kluczowe wnioski dla polskich właścicieli nieruchomości w Hiszpanii
Posiadanie nieruchomości w Hiszpanii może być atrakcyjną i dochodową formą lokowania kapitału, jednak wiąże się z wielopoziomowymi obowiązkami podatkowymi. Zarówno przychody z najmu, jak i zyski ze sprzedaży mogą podlegać opodatkowaniu w dwóch państwach, a sprawy spadkowe i darowizny wymagają szczególnej ostrożności z uwagi na ryzyko podwójnego opodatkowania.
Znajomość zasad obowiązujących w polskim i hiszpańskim systemie podatkowym jest niezbędna, przy czym każda sytuacja powinna być analizowana indywidualnie.
Ważne zastrzeżenie – charakter informacyjny artykułu
Przedstawione informacje mają charakter ogólny i poglądowy. Przepisy podatkowe oraz ich interpretacja mogą się różnić w zależności m.in. od:
statusu rezydencji podatkowej,
sposobu nabycia nieruchomości,
przyjętej formy rozliczeń,
sytuacji rodzinnej i majątkowej podatnika.
Niniejszy tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.
Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych, finansowych lub prawnych rekomendujemy konsultację z prawnikiem lub doradcą podatkowym posiadającym doświadczenie w prawie hiszpańskim oraz zagadnieniach transgranicznych.
W naszej firmie oferujemy kompleksowe wsparcie dla właścicieli nieruchomości w Hiszpanii i możemy pomóc w zorganizowaniu spotkania z radcą prawnym specjalizującym się w międzynarodowym prawie podatkowym, spadkach oraz rynku nieruchomości.
Dzięki odpowiedniemu planowaniu inwestowanie w Hiszpanii może być nie tylko komfortowe, ale przede wszystkim bezpieczne z perspektywy podatkowej.
Źródła:
estate.pl | sede.agenciatributaria.gob.es | infor.pl | podatki.gov.pl
